Come l’art. 44 del Ddl Semplificazioni rende più sicuro l’acquisto di beni donati
Indice
- Un nuovo equilibrio per la circolazione dei beni
- Il vecchio sistema e le sue criticità
- Cosa cambia con la riforma
- Impatto sulle donazioni familiari
- L’obbligo di reintegrazione del donatario
- Il punto debole per i legittimari
- Conclusioni
Un nuovo equilibrio per la circolazione dei beni
La riforma approvata definitivamente il 26 novembre 2025 con l’art. 44 del Ddl “Semplificazioni” rappresenta uno dei passaggi più significativi – e attesi – del nostro diritto civile recente.
Con un intervento mirato, il legislatore ha sciolto un nodo che per decenni ha inciso sulla circolazione degli immobili provenienti da donazione, generando incertezza, contenzioso e diffidenza.
In virtù di tale riforma, ora, chi acquista un bene ricevuto in donazione dal venditore non sarà più esposto al rischio che gli possa essere sottratto in futuro dagli eredi legittimari attraverso l’azione di restituzione.
Un cambio di paradigma che attribuisce stabilità alla circolazione giuridica.
Il vecchio sistema e le sue criticità
Per comprendere la portata del cambiamento, occorre rammentare come ha funzionato il sistema finora.
Il legittimario leso da una donazione poteva agire contro il donatario ma, qualora il bene nel frattempo fosse stato venduto, gli era riconosciuta l’ulteriore possibilità di rivolgersi direttamente al terzo acquirente, pretendendo la restituzione in natura dell’immobile.
In tal modo, al legittimario veniva attribuito un diritto reale che per anni ha generato una sorta di instabilità strutturale: l’acquirente, pur in buona fede, non poteva dirsi mai completamente al sicuro.
A questo si affiancava lo strumento dell’opposizione alla donazione, che consentiva ai legittimari di sospendere il termine ventennale entro cui agire contro il terzo e che, essendo rinnovabile, poteva prolungare il rischio potenzialmente all’infinito.
Qual era il risultato? Banche diffidenti, mercato rallentato, polizze assicurative costose e una lunga scia di contenziosi.
Cosa cambia con la riforma
La riforma elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
La tutela dei legittimari non viene meno, ma cambia forma: persiste come diritto di credito verso il donatario, anziché come diritto a ottenere la restituzione del bene.
Si realizza, quindi, uno spostamento dalla tutela reale alla tutela obbligatoria, che porta due effetti immediati:
- il terzo acquirente non è più esposto al rischio di dover restituire il bene acquistato (ovviamente, a condizione che l’atto di compravendita sia stato trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione dell’azione di riduzione);
- la legittima rimane integra nel suo valore economico, senza trasformarsi in un vincolo occulto ai danni della circolazione.
In altri termini, per un principio logico di priorità temporale delle trascrizioni, una volta registrata la compravendita la posizione del terzo compratore si cristallizza: l’immobile, acquistato a titolo oneroso, non potrà più essere reclamato dagli eredi. Questi ultimi conserveranno una tutela esclusivamente economica.
La finalità del riequilibrio è chiara: proteggere la certezza delle transazioni immobiliari e agevolarne il compimento, pur riducendo il peso dei diritti successori nella loro proiezione reale.
Impatto sulle donazioni familiari
La riforma incide direttamente sulle dinamiche patrimoniali delle famiglie, perché elimina uno degli ostacoli che per anni ha frenato la scelta di donare beni immobili ai figli o ad altri familiari.
Prima della modifica legislativa, la donazione immobiliare era spesso vista come un’operazione rischiosa: il bene donato diventava difficile da vendere, da ipotecare, perfino da gestire. Questo portava molte famiglie a rinviare decisioni importanti di pianificazione, o a preferire strumenti meno efficienti.
Oggi lo scenario cambia radicalmente. Chi riceve un bene in donazione può disporne senza che gli acquirenti si trovino più frenati da timori o cautele eccessive.
Per anni, infatti, l’ombra dell’azione di restituzione ha spinto molti compratori a pretendere garanzie integrative, dichiarazioni di manleva, polizze assicurative e perfino riduzioni del prezzo pur di compensare il rischio. Le banche, dal canto loro, spesso rifiutavano di concedere mutui su immobili provenienti da donazione, temendo che la casa ipotecata potesse essere rivendicata dai legittimari e sottratta alla garanzia del credito.
La donazione torna così a essere ciò che dovrebbe essere: un gesto di liberalità che anticipa un progetto familiare, non l’origine di una complicazione.
Naturalmente, alcune cautele restano consigliabili. La riforma non elimina la legittima, ma solo la sua proiezione reale. Donare rimane un atto che va calibrato sul valore complessivo del patrimonio familiare e sul numero dei legittimari.
Un atto di donazione ben strutturato, accompagnato da un quadro chiaro dei valori e delle intenzioni, evita conflitti successivi e mantiene la libertà negoziale senza compromettere l’equilibrio tra gli eredi.
L’obbligo di reintegrazione del donatario
La riforma, pur stabilizzando la posizione del terzo acquirente, non modifica il meccanismo essenziale della riduzione: se la donazione supera la quota disponibile e lede i diritti dei legittimari, il donatario rimane il soggetto esposto all’azione e tenuto alla reintegrazione.
In questo caso dovrà restituire non più il bene in natura, ma il suo valore economico, colmando la lesione con un equivalente monetario.
La quantificazione dell’obbligo segue i criteri tradizionali: si ricostruisce il patrimonio del defunto al momento dell’apertura della successione, si individua la quota riservata ai legittimari e si calcola l’eventuale eccedenza donativa.
È un procedimento tecnico, ma più lineare rispetto al passato, perché non coinvolge più soggetti estranei alla vicenda familiare e rimette al centro il rapporto naturale tra donante, donatario e legittimari.
Il punto debole per i legittimari
Accanto ai vantaggi per la circolazione dei beni, la riforma introduce un elemento di fragilità sul versante della tutela dei legittimari.
Spostando la tutela dal bene al denaro, tutto dipende dalla solvibilità del donatario: il legittimario non può più contare sul valore intrinseco dell’immobile, ma deve recuperare la propria quota agendo solo sul patrimonio (spesso incerto) del donatario.
Se quest’ultimo dovesse risultare nullatenente, o fortemente indebitato, il credito del legittimario rischierebbe di restare privo di effettività.
Conclusioni
La riforma introduce un cambiamento significativo nella disciplina delle donazioni, con l’obiettivo di favorire una circolazione dei beni più serena e prevedibile.
Eliminando il rischio di restituzione nei confronti del terzo acquirente, il legislatore punta a rafforzare la certezza delle transazioni e a superare molte delle difficoltà operative che negli anni hanno frenato il mercato immobiliare legato alle donazioni.
Al tempo stesso, il nuovo quadro normativo comporta un riassetto della tutela dei legittimari, che non si fonda più sul bene in sé, ma sulla possibilità di ottenere dal donatario la reintegrazione in forma economica.
È un passaggio che richiederà attenzione e prudenza, perché la reale efficacia di questa tutela dipenderà dalla concreta situazione patrimoniale del donatario.
Come spesso accade nelle riforme di sistema, sarà l’esperienza applicativa – e l’evoluzione della prassi degli operatori – a mostrare se il nuovo equilibrio saprà coniugare in modo adeguato l’interesse dei terzi acquirenti con la protezione dei diritti successori.
Ciò che emerge con chiarezza, tuttavia, è la volontà di costruire un contesto più lineare e meno conflittuale, in cui la donazione possa tornare a essere uno strumento familiare ordinario e non un fattore di incertezza.
Chiara Pascale
Paolo Gaeta & Associati