Chi possiede immobili e li affitta per periodi non superiori a 30 giorni, ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, deve fare i conti con una novità di grande rilievo: l’art. 1, comma 17, della L. 199/2025 ha abbassato da quattro a due la soglia di appartamenti oltre la quale scatta la presunzione legale di attività d’impresa.
Questo significa che, dal 1° gennaio 2026, chi loca brevemente un terzo immobile è tenuto ad aprire la partita IVA entro 30 giorni, con tutto ciò che ne consegue: iscrizione al Registro delle Imprese tramite ComUnica, apertura delle posizioni INPS e INAIL, nonché presentazione della SCIA.
La norma ha un impatto concreto che va ben oltre il mero dato numerico. Si pensi a chi possiede due bilocali in una città turistica e un piccolo appartamento ereditato in un altro comune: dal 2026, affittarli tutti e tre su piattaforme come Airbnb o Booking significa diventare imprenditori a tutti gli effetti. La scelta, quindi, non sarà più tra cedolare secca e IRPEF, ma tra rinunciare a un immobile, riorganizzare la propria posizione fiscale o, in alcuni casi, valutare il conferimento in una società.
Come si contano gli appartamenti
Il conteggio è strettamente personale e merita particolare attenzione.
Una quota di comproprietà, anche minima, vale un intero appartamento. Al contrario, un immobile concesso in comodato e gestito dal comodatario non entra nel conteggio del proprietario. Anche più stanze locate separatamente all’interno della medesima unità immobiliare si considerano come un solo appartamento.
Restano esclusi dal computo gli immobili locati con contratti di durata superiore a 30 giorni, come le locazioni transitorie, i contratti 4+4 o i 3+2. Proprio per questa ragione, tali formule stanno tornando interessanti per molti proprietari che intendono restare sotto soglia.
Fino a due immobili: cedolare secca o IRPEF?
Per chi resta nel perimetro delle locazioni private, la scelta di fondo è tra cedolare secca e tassazione ordinaria IRPEF.
La cedolare secca, introdotta dal D.Lgs. 23/2011 ed estesa alle locazioni brevi dal D.L. 50/2017, applica un’aliquota fissa del 21% sul primo immobile e del 26% dal secondo, come previsto dall’art. 1, comma 63, della L. 213/2023. Il contribuente individua in dichiarazione quale immobile considerare “primo” e può anche optare per regimi diversi su contratti differenti relativi allo stesso alloggio.
L’IRPEF ordinaria, applicata sul 95% del canone con aliquote dal 23% al 43% oltre alle addizionali, risulta raramente conveniente, ma non va esclusa in assoluto. Chi dispone di detrazioni rilevanti — ad esempio bonus edilizi non ceduti, spese sanitarie o carichi familiari — può trovare un vantaggio nella tassazione progressiva, proprio perché consente di assorbire tali detrazioni. La cedolare secca, invece, è un’imposta “chiusa” e non si presta a questo tipo di ottimizzazione.
Un caso particolare riguarda comodatari e sublocatori, i quali producono redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR. In questi casi il canone viene tassato per cassa e, soprattutto, è ammessa la deduzione analitica delle spese effettivamente sostenute. Si tratta di una nicchia, ma può diventare rilevante quando i costi di gestione sono elevati.
Tre o più immobili: impresa e regime forfettario
Superata la soglia dei due appartamenti, diventa necessario aprire la partita IVA.
Il reddito d’impresa si determina sul canone al netto di una deduzione forfettaria del 15%. La locazione abitativa resta esente IVA ai sensi dell’art. 10, n. 8, del D.P.R. 633/1972, con possibilità di richiedere la dispensa dagli adempimenti. Non è inoltre dovuta l’IRAP.
Tuttavia, per chi supera la soglia, la vera leva fiscale può essere rappresentata dal regime forfettario, disciplinato dalla L. 190/2014, commi 54-89. Il regime è accessibile entro 85.000 euro di ricavi e 35.000 euro di reddito da lavoro dipendente o pensione. L’imposta sostitutiva del 15% — ridotta al 5% per i primi cinque anni di nuova attività — si applica su un reddito determinato mediante coefficiente di redditività dell’86% per le attività immobiliari.
In concreto, su un canone di 1.000 euro, il prelievo fiscale può risultare persino più leggero della cedolare secca: con l’aliquota agevolata al 5%, il carico può scendere a circa 36 euro, rendendo il passaggio alla partita IVA meno traumatico di quanto si potrebbe immaginare.
Un aspetto particolarmente interessante riguarda l’interpretazione, emersa nelle prime letture, secondo cui l’aliquota ridotta al 5% potrebbe spettare anche a chi già svolgeva locazioni brevi come privato prima del 2026, in quanto l’attività d’impresa sarebbe comunque formalmente “nuova”. Se questa impostazione verrà confermata, il nuovo quadro potrà rivelarsi meno penalizzante del previsto.
Confronto su un canone di 1.000 euro
| Regime | Imposta dovuta | Netto |
|---|---|---|
| IRPEF 23% + addizionali | ≈ 243 € | ≈ 757 € |
| IRPEF 33% + addizionali | ≈ 338 € | ≈ 662 € |
| Cedolare secca 21% | 210 € | 790 € |
| Cedolare secca 26% | 260 € | 740 € |
| Forfettario 15% | ≈ 107 € * | ≈ 743 € * |
| Forfettario 5% | ≈ 36 € * | ≈ 814 € * |
* Al netto dei contributi previdenziali, che incidono sul risultato finale.
Profili critici da non sottovalutare
La nuova soglia genera un evidente cortocircuito per alcune categorie di contribuenti. Professionisti soggetti a incompatibilità con l’attività d’impresa e dipendenti pubblici vincolati da obblighi di esclusività si trovano davanti a un bivio: rinunciare alla locazione del terzo immobile oppure valutare soluzioni alternative.
Tra queste, assumono rilievo il conferimento degli immobili in una società oppure il ricorso a contratti di durata superiore a 30 giorni, che non rientrano nella definizione di locazione breve e, quindi, non concorrono al superamento della soglia.
Conclusioni
La novità del 2026 non riguarda soltanto chi possiede un patrimonio immobiliare rilevante: basta un terzo appartamento, magari ricevuto in successione, per entrare nella sfera dell’impresa.
Il tema, quindi, non è più solo fiscale, ma anche organizzativo e strategico. Per molti proprietari sarà necessario decidere se limitare il numero degli immobili destinati alle locazioni brevi, ripensare la struttura con cui vengono gestiti oppure valutare strumenti alternativi più coerenti con il nuovo quadro normativo.
Emma Maresca
Paolo Gaeta & Associati