Gestion immobilière en Italie et avantages fiscaux pour ceux qui décident d’investir dans le Bel Paese

a cura del dott. Paolo Gaeta
member of International Academy of Estate and Trust Law

 

Prémisse

I. Quel est l’intérêt de créer una société immobilièere simple?

II. Quel est le sort des revenus que la société simple tire de la vente des biens immobiliers dont elle est propriétaire?

III. Alors qu’advient-il d’une société étrangère si la société immobilière simple (italienne) dont elle détient des actions décide de vendre les biens achetés, avec distribution ultérieure aux actionnaires du montant collecté?

IV. Conclusion


Prémisse

 

À ce jour, la société simple est le seul modèle d’entreprise apte à garantir une parfaite gestion immobilière.

L’activité de simple jouissance, en tant qu’activité non commerciale, n’est autorisée qu’à travers la simple société de personnes. En effet, conformément à l’article 2249 du Code civil italien, toutes les activités qualifiées de “non commerciales” sont régies par les règles prévues pour les sociétés simples. La disposition ne permet pas d’exceptions. Cela signifie que si l’activité se limite à la simple location de biens, la forme de société simple s’impose.

Ceci n’est cependant pas vrai dans le cas où l’activité exercée est plus complexe ; c’est-à-dire si, en plus de la gestion et de la jouissance, il prévoit également la fourniture de services. Dans ce cas, l’activité exercée constituerait une “activité commerciale” et en tant que telle ne pourrait être exercée sous la forme d’une société simple (en raison des dispositions de l’article 2249 du Code civil italien) mais nécessiterait la constitution d’un autre modèle d’entreprise.

Créer une société simple pour la gestion de votre patrimoine immobilier, si d’une part c’est un devoir puisque ce modèle est imposé par le législateur, d’autre part cela a ses avantages qui vous permettent de protéger et de gérer les biens en toute simplicité.

I. Quel est l’intérêt de créer une société immobilière simple?

Le partenariat simple présente de nombreux avantages qui vous permettent de mieux protéger et gérer les biens. Parmi ceux-ci nous avons :

• Peu d’exigences bureaucratiques

• Flexibilité dans l’organisation des relations entre les associés et l’administrateur.

• Avantages fiscaux.

 


1) Rationalisation bureaucratique

– Un capital minimum n’est pas requis pour sa constitution (article 2253 du Code civil italien).

– Dans les sociétés simples, peuvent être conférés tous types de biens ou de services, soumis à évaluation économique et utiles à la réalisation de l’objet social.

– Ne pouvant exercer d’activités commerciales, l’entreprise ne produit pas de revenus d’activité.

– La société simple ne doit pas tenir de livres sociaux, ne doit pas établir et déposer les états financiers.

– Dans les sociétés simples, il n’y a pas d’assemblée générale.


2) Flexibilité dans l’organisation des relations entre actionnaires et dirigeant

Pour la constitution d’une société en nom collectif simple, au moins deux associés sont requis dont : des personnes physiques, des sociétés de personnes, des sociétés par actions, des personnes morales (telles que des associations et des fondations). Cela permet aux personnes physiques ou morales d’un pays étranger d’entrer dans la structure de l’entreprise.

La société simple a une discipline de gestion personnalisée : le statut de la société, en effet, peut être librement construit en fonction des besoins des associés. Pour la modification de l’acte de constitution, le consentement de tous les actionnaires est requis, mais il est possible que les parties à l’acte de fiducie établissent une disposition différente (article 2252 du Code civil italien).

Cette société se caractérise par la responsabilité personnelle illimitée et solidaire de tous les associés pour les obligations sociales. Il s’ensuit que les associés sont personnellement responsables de ces derniers sur leurs actifs propres si l’actif social s’avère insuffisant pour satisfaire les créanciers de la société (article 2267).

Par convention spéciale, la responsabilité personnelle des associés qui n’ont pas agi au nom de la société peut être exclue, la convention devant être portée à la connaissance des tiers, sous peine d’inefficacité de la convention.

 


3) Avantages fiscaux

Commençons par comprendre le mécanisme d’imposition d’une société simple. Tout d’abord, il convient de rappeler que la société simple ne produit pas de revenus d’entreprise et cela conditionne son mode d’imposition. En effet, cette société ne constitue pas un modèle fiscalement indépendant vis-à-vis des actionnaires.

Ses revenus sont directement attribués aux actionnaires, et sont déterminés selon les règles prévues pour les personnes physiques par catégories de revenus (somme des catégories de revenus individuels indiquées à l’article 6 du Tuir, tels que revenus du capital, revenus divers, fonciers, revenus de bâtiments).

L’imposition des revenus générés par la société ordinaire a lieu entre les mains de l’associé au cours de la même année fiscale, indépendamment du moment où l’associé perçoit ces revenus. Ainsi, le moment de la réception n’est pas pertinent à des fins fiscales.

Le fait que les parts de la société civile puissent être détenues par des sociétés étrangères et soumises aux règles de ces dernières est pertinent du point de vue de la planification fiscale. Dans le cas où la société ordinaire est détenue par une société étrangère, le fait que la société ordinaire soit transparente en matière d’impôts directs permet de surmonter l’inconvénient de devoir imposer les revenus de la société ordinaire immobilière en matière d’IRPEF.

En effet, si les conditions prévues par la loi sont remplies, les revenus de la société ordinaire sont transférés intégralement à la société mère étrangère sans être soumis à la retenue à la source sur le dividende en Italie.


II. Quel est le sort des revenus que la société simple tire de la vente des biens immobiliers qu’elle possède?

Les revenus que la société simple perçoit de la vente de biens immobiliers (autres que des terrains à bâtir) détenus depuis plus de cinq ans sont exclus de l’imposition. Cela signifie que si au moment de la vente (à condition qu’elle ait lieu après cinq ans) une plus-value en résulte, les sommes reçues et distribuées aux associés ne constitueront pas un revenu imposable, avec pour conséquence que l’associé ne paiera rien au Trésor.

 

C’est la loi qui le prévoit ; en effet, l’article 67, alinéa 1, lettre b) du Tuir prévoit qu'”elle ne produit des revenus différents (et comme tels imposables) que de la vente à titre onéreux des immeubles achetés ou construits depuis cinq ans au maximum” ; il résulte de cette disposition que les revenus produits par la vente d’actifs détenus depuis plus de cinq ans ne constituent pas des “revenus différents” et ne sont donc pas soumis à l’impôt.

D’après l’analyse de la disposition, on peut affirmer que le gain produit par la vente d’un bien immobilier, dont la société simple est propriétaire, ne constitue pas un revenu imposable par la société elle-même, à condition que cette vente ait lieu après ils sont détenus par celui-ci depuis au moins cinq ans.

Compte tenu de l’absence de condition préalable à l’imposition de la part des sociétés simples, si ce gain devait ensuite être distribué aux actionnaires, il n’y a même pas de frais de transparence même de la part de celles-ci, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de sociétés.

Et ce n’est pas anodin si l’on considère que le même bien, en effet, s’il était vendu par une société commerciale serait taxé, d’abord dans la déclaration de revenus de la société en tant que revenu d’entreprise (28%) et, ensuite, entre les mains de l’actionnaire sous forme de dividende (26%).


III. Alors qu’advient-il d’une société étrangère si la société immobilière simple (italienne) dont elle détient des actions décide de vendre les biens achetés, avec distribution ultérieure aux actionnaires du montant collecté?

En d’autres termes, ce transfert peut-il générer une base imposable pour la société étrangère en tant qu’actionnaire de la société simple ?

En cas de vente d’un immeuble par une société simple, deux cas peuvent se présenter : (i) la vente à titre onéreux porte sur des immeubles achetés ou construits « depuis cinq ans au plus » ; (ii) la vente à titre onéreux porte sur des immeubles achetés ou construits “depuis plus de cinq ans”.

Dans le premier cas, la plus-value donnée par la différence entre le prix d’achat et le prix de vente génère un revenu imposable. Dans le second cas, la plus-value n’est pas imposée.

Il s’ensuit que, dans ce second cas, la condition préalable à l’application de l’impôt à la société simple cédante fait défaut, avec pour conséquence que ce revenu ne peut même pas être imputé aux actionnaires par transparence, qu’ils soient personnes physiques ou morales personnes. Ces règles s’appliquent également si les actionnaires de la société simple sont des actionnaires étrangers.

En ce sens, l’Agence du revenu s’est exprimée, qui, avec sa réponse à la décision no. 691 du 8 octobre 2021, a précisé que les revenus inclus dans les sommes qui seront attribuées aux associés à la suite de la dissolution de la société simple ne sont pas imposables dans la mesure où ils proviennent exclusivement de la vente des parts de propriété possédées depuis plus de cinq ans années.


Conclusion

L’activité de simple jouissance et de gestion de biens immobiliers est qualifiée par la loi italienne d’activité non commerciale et, en tant que telle, ne peut être exercée que sous la forme d’une société simple conformément à l’article 2249 du Code civil italien.

La société simple italienne peut avoir comme membres des sociétés résidentes à l’étranger qui bénéficient des avantages fiscaux dérivant de la législation fiscale italienne. Article 67, alinéa 1, let. b) Tuir exclut de la formation des revenus comme base d’imposition, les produits provenant de la vente de biens que la société simple détient depuis plus de cinq ans. Cela signifie que ces plus-values ​​ne sont pas imposées par la société simple, mais pas même par les actionnaires pour plus de transparence si elles leur sont distribuées.

La société étrangère n’est pas assujettie à l’impôt sur le produit qu’elle reçoit de la vente d’actifs par la société simple italienne dont elle détient des actions, à condition que ces actifs soient détenus depuis plus de cinq ans. Enfin, le fait que la société simple italienne soit détenue par une société étrangère permet de surmonter l’inconvénient de devoir imposer les revenus de la société immobilière simple aux fins de l’IRPEF (la société est, en fait, transparente aux fins de l’impôt direct). En effet, si les conditions prévues par la loi sont remplies, les revenus de la société simple sont entièrement transférés à la société mère étrangère sans subir de retenue à la source en Italie sur le dividende.

 

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dott. Paolo Gaeta

Member of International Academy of Estate and Trust Law