La gestione immobiliare e i vantaggi fiscali della società semplice per soggetti residenti e non residenti in Italia.

Indice 

                Premessa 

  1. Qual è il vantaggio di istituire una società semplice immobiliare? 

  1. Qual è il destino del reddito che la società semplice ricava dalla vendita di immobili di cui è proprietaria? 

  1. Cosa accade pertanto ad una società estera qualora la società semplice (italiana) immobiliare in cui detiene partecipazioni, decida di vendere gli immobili acquistati, con successiva distribuzione ai soci dell’importo incassato? 

  1. Conclusioni 

 

Premessa 

La società semplice ad oggi risulta essere un modello societario idoneo per garantire una efficiente gestione degli immobili. 

L’attività di mero godimento, in quanto attività non commerciale, è consentita solo per mezzo della società semplice. Infatti, ai sensi dell’articolo 2249 c.c., tutte le attività che si qualificano come “non commerciali” sono disciplinate dalle norme previste per la società semplice. La disposizione non ammette deroghe. Questo vuol dire che se l’attività è circoscritta alla mera locazione di immobili la forma della società semplice è assolutamente idonea. 

Ciò non vale, invece, nel caso in cui l’attività esplicata risulti più complessa; qualora, cioè, oltre alla gestione e al godimento, essa preveda anche la prestazione di servizi. In questo caso, l’attività posta in essere configurerebbe attività commerciale e in quanto tale non potrebbe essere esercitata nella forma della società semplice (in ragione di quanto disposto dall’articolo 2249 c.c.) ma richiederebbe la costituzione di altri modelli societari.  

Costituire una società semplice può presentare vantaggi che consentono di tutelare e gestire con semplicità gli immobili. 

 

  1. Qual è il vantaggio di istituire una società semplice immobiliare? 

La società semplice presenta numerosi vantaggi che consentono di tutelare e gestire al meglio gli immobili. Tra questi abbiamo: 

  • Pochi adempimenti burocratici 

  • Flessibilità nella organizzazione dei rapporti tra soci e amministratore 

  • Vantaggi fiscali. 

 

1) Snellezza burocratica 

–  Non è richiesto un capitale minimo per la sua costituzione (art. 2253 c.c.).  

Nella società semplice può essere conferito ogni tipo di bene o servizio, passibile di valutazione economica ed utile per il conseguimento dell’oggetto sociale.  

Non potendo svolgere attività commerciale la società non produce reddito di impresa. 

La società semplice non deve tenere libri sociali, non deve redigere e depositare il bilancio d’esercizio.  

Nella società semplice non è prevista l’assemblea dei soci.  

 

2) Flessibilità nella organizzazione dei rapporti tra soci e amministratore 

Per la costituzione della società semplice, occorrono almeno due soci tra: persone fisiche, società di persone, società di capitali, enti (quali associazioni e fondazioni). Questo consente di favorire l’ingresso nella compagine sociale a persone fisiche o giuridiche di un Paese estero. 

La società semplice presenta una disciplina gestoria personalizzata: lo statuto della società, infatti, può essere liberamente costruito in base alle esigenze dei soci. Per la modifica dell’atto costitutivo è necessario il consenso di tutti i soci, ma è possibile che le parti nell’atto istitutivo stabiliscano una diversa previsione (art. 2252 c.c.). 

Questa società è caratterizzata dalla responsabilità personale illimitata e solidale di tutti i soci per le obbligazioni sociali. Ne consegue che per queste ultime rispondono personalmente i soci con il proprio patrimonio qualora quello sociale dovesse risultare insufficiente per soddisfare i creditori della società (art. 2267). 

Con apposito patto può essere esclusa la responsabilità personale dei soci che non hanno agito in nome della società, il patto deve essere portato a conoscenza dei terzi, pena l’inefficacia del patto.  

 

3) Vantaggi fiscali 

Partiamo dal comprendere il meccanismo di tassazione di una società semplice. Innanzitutto, vale la pensa ricordare che la società semplice non produce reddito di impresa e questo ne condiziona la modalità impositiva. Tale società, infatti, non costituisce un modello fiscalmente autonomo rispetto ai soci. 

Il suo reddito è direttamente imputato ai soci, ed è determinato secondo le regole previste per le persone fisiche per categorie di reddito (sommatoria delle singole categorie di reddito indicate nell’articolo 6 del Tuir, come ad esempio redditi di capitale, redditi diversi, redditi di terreni, redditi di fabbricati).  

Il reddito calcolato secondo le regole previste per le persone fisiche non imprenditori e indicato nella dichiarazione dei redditi viene imputato per trasparenza a ciascun socio in proporzione alla propria quota di partecipazione agli utili e indipendentemente dall’effettiva percezione dello stesso.  

La tassazione del reddito prodotto dalla società semplice avviene in capo al socio nello stesso anno di imposta, indipendentemente da quando il socio incassata tale reddito. Quindi non ha rilevanza fiscale il momento dell’incasso. 

Il fatto che le quote sociali della società semplice immobiliare possano essere detenute da società straniere e assoggettate alla disciplina di quest’ultima assume rilevanza in un’ottica di pianificazione fiscale. Nel caso in cui la società semplice sia partecipata da una società estera, il fatto che la società semplice sia trasparente ai fini delle imposte dirette, consente di superare lo svantaggio di dover tassare il reddito della società semplice immobiliare ai fini IRPEF 

Infatti, qualora sussistano le condizioni previste dalla legge, il reddito della società semplice, viene trasferito interamente alla controllante estera senza subire ritenuta in uscita in Italia sul dividendo. 

 

II. Qual è il destino del reddito che la società semplice ricava dalla vendita di immobili di cui è proprietaria? 

Il reddito che la società semplice riceve dalla vendita di immobili (diversi dalle aree fabbricabili) posseduti da più di cinque anni, sono esclusi da tassazione. Questo vuol dire che se al momento della vendita (a condizione che avvenga dopo anni cinque) dovesse risultare una plusvalenza, le somme ricavata e distribuite ai soci non costituiranno presupposto applicativo di imposta, con la conseguenza che il socio verserà alcunché all’erario.  

E’ la legge a prevedere ciò; infatti l’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir prevede che produce reddito diverso (e in quanto tale tassabile) solo la cessione a titolo oneroso degli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni; da tale disposizione deriva che il reddito prodotto dalla vendita di beni detenuti da più di cinque anni non costituisce “reddito diverso” e quindi non subisce tassazione.  

Stando all’analisi della disposizione, possiamo affermare che il guadagno prodotto dalla vendita di immobili, di cui la società semplice è proprietaria, non costituisce reddito da tassare in capo alla società medesima, purché tale vendita avvenga dopo che siano stati detenuti dalla stessa per almeno cinque anni.  

Stante la mancanza di un presupposto impositivo in capo alla società semplice, qualora tale guadagno dovesse essere poi distribuito in capo ai soci, non si verifica neppure alcuna imputazione per trasparenza neppure in capo agli stessi, sia che si tratti di persone fisiche che di società. 

E ciò non è di poco conto se si considera che lo stesso immobile, infatti, se fosse venduto da una società commerciale sarebbe tassato, dapprima nella dichiarazione dei redditi della società come reddito d’impresa (28%) e, successivamente, in capo ai soci sotto forma di dividendo (26%). 

 

III. Cosa accade pertanto ad una società estera qualora la società semplice (italiana) immobiliare in cui detiene partecipazioni, decida di vendere gli immobili acquistati, con successiva distribuzione ai soci dell’importo incassato?  

In altri termini, tale cessione può generare per la società straniera base imponibile in quanto socia della società semplice?   

In caso di vendita di immobile da parte di società semplice possono verificarsi due casi: (i) la cessione a titolo oneroso ha ad oggetto degli immobili acquistati o costruiti “da non più di cinque anni”; (ii) la cessione a titolo oneroso abbia ad oggetto immobili acquistati o costruiti “da più di cinque anni”.  

Nel primo caso la plusvalenza data dalla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita genera reddito soggetto a tassazione. Nel secondo caso la plusvalenza non è tassata. 

Ne consegue che, in questo secondo caso, manca il presupposto applicativo dell’imposta in capo alla società semplice che effettua la cessione, con la conseguenza che tale reddito non può essere imputato neppure ai soci per trasparenza, sia che si tratti di persone fisiche sia che si tratti di persone giuridiche. Tali regole si applicano anche nel caso in cui soci della società semplice siano soci stranieri. 

In tal senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate, la quale, con la risposta a interpello n. 691 dell’8 ottobre 2021, ha precisato che non sono imponibili i redditi compresi nelle somme che saranno attribuite ai soci in esito allo scioglimento della società semplice nei limiti in cui esse derivino esclusivamente dalla cessione delle unità immobiliari possedute da oltre un quinquennio. 

 

Conclusioni 

L’attività di mero godimento e di gestione di beni immobili è qualificata dall’ordinamento italiano come attività non commerciale e in quanto tale può essere svolta solo nella forma della società semplice ai sensi dell’articolo 2249 c.c.  

La società semplice italiana può avere come soci società residenti all’estero i quali beneficiano dei vantaggi fiscali che derivano dalla legislazione fiscale italiana. L’articolo 67, comma 1, lett. b) Tuir esclude dalla formazione del reddito quale base imponibile, i proventi derivanti dalla cessione di immobili che la società semplice detiene da più di cinque anni. Ciò vuol dire che tali plusvalenze non sono tassate in capo alla società semplice, ma neppure in capo ai soci per trasparenza qualora dovessero essere ad essi distribuite.  

La società estera non subisce tassazione per i proventi che percepisce dalla cessione di beni da parte della società semplice italiana nella quale detiene partecipazioni, a condizione che tali beni siano detenuti da oltre cinque anni. Infine, il fatto che la società semplice italiana sia partecipata da una estera consente di superare lo svantaggio di dover tassare il reddito della società semplice immobiliare ai fini IRPEF (la società è, infatti, trasparente ai fini delle imposte dirette). Infatti, qualora sussistano le condizioni previste dalla legge il reddito della società semplice, viene trasferito interamente alla controllante estera senza subire ritenuta in uscita in Italia sul dividendo. 


 

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