Trust Talks n. 38 – Acquisto e vendita d’immobili in Francia

Oggi è con noi per questa Tax Talks dello Studio Paolo Gaeta Mauro Michelini, dottore commercialista molto attivo che opera in Italia, Francia e Svizzera da circa un ventennio con una particolare vocazione ad assistere persone fisiche ed imprese con interessi in Italia e Francia. Con lui oggi parleremo di quali sono le modalità e gli adempimenti fiscali da porre in essere per un soggetto italiano che desidera acquistare un immobile in Francia. Le imposte di successioni in Francia hanno aliquote che possono arrivare ad oltre 60% come anche le imposte sulle plusvalenza in caso di vendita di immobili hanno regole speciali.

Trascrizione automatica:

L’Italia ha ormai un’esperienza trentennale nell’uso dei trust. Lo studio Paolo Gaeta lancia la serie podcast trust talks con l’obiettivo di condividere con i maggiori esperti italiani e internazionali le esperienze maturate fino ad oggi e per comprendere usi e applicazioni dei trust oltre le prospettive di sviluppo del wealth management. Queste e le prossime trust talks le potete trovare nel sito www.studiogeata.com

Oggi è con noi per questa tax talks Mauro Michelini, dottore commercialista molto attivo che opera in Italia, Francia e Svizzera da circa un ventennio con una particolare vocazione ad assistere persone fisiche e imprese con interessi in questi tre Stati. Con lui oggi parleremo di quali sono le modalità e gli adempimenti da porre in essere per un soggetto italiano che desidera acquistare un immobile in Francia.

Domanda:

Buongiorno Mauro e benvenuto nella nostra tax talks, sono molti gli italiani che decidono di acquistare un immobile in Francia, in particolare probabilmente in Costa Azzurra, ci potresti dire in base alla tua esperienza quali sono le principali modalità con le quali avvengono di solito questi acquisti?

Risposta:

Dunque, nel passato, fino a 15 anni fa, c’era stata una forte richiesta di investimenti a titolo locativo quindi venivano combinati da un lato gli acquisti a titolo individuale per avere una seconda casa prevalentemente in Costa Azzurra o a Parigi o in Corsica, ma a a fianco poi si sviluppava tutta una serie di acquisti, che prendevano poi diverse forme a titolo individuale o attraverso le società civili immobiliari, che venivano poi locati. Ecco tutto questo fenomeno ormai è andato esaurendosi anzi direi che assistiamo al fenomeno contrario di disinvestimenti continui e progressivi. Rimane invece l’interesse per l’immobile che viene acquistato per avere una residenza secondaria. Questo è rimasto nonostante il periodo un pò particolare c’è ancora qualche italiano che investe in Costa Azzurra.

Domanda

Dal punto di vista finanziario che livello di operatività hanno i mutui delle banche francesi e come conviene per una persona residente in Italia muoversi da questo punto di vista?

Risposta:

In realtà i mutui per i francesi sarebbero di ottimo livello perché comunque finanziano il 100% e in qualche caso anche il 110% compreso le spese notarili e quant’altro con dei tassi che sono ancora più bassi di quelli in Italia, credo che siamo sotto l’1%. Purtroppo la clientela italiana è rimasta un pò penalizzata per due motivi, il primo motivo che ovviamente non essendo residenti non possono disporre di tutta quella documentazione reddituale o quant’altro che gli consente quindi di poter avere un mutuo in termini elevati. Normalmente non si supera il 50%, in qualche raro caso si arriva all’80%, e purtroppo è stato penalizzato dalla chiusura di tutte le banche italiane. Le ultime in ordine di tempo sono state le sedi della Ubi che a partire da marzo 2021, poco prima della fusione con Banca Intesa, hanno dovuto chiudere e quindi di fatto il cliente italiano non ha più nessuna banca italiana di riferimento perché è rimasto, se vogliamo, il Monte dei Paschi ma non lo considererei molto una banca italiana perché essendo storicamente presente sul mercato francese ha più una cultura francese che non una cultura italiana.

Domanda:

Nel caso di vendita a cosa bisogna stare attenti e quali sono le imposte dovute? È una domanda un pò complessa però se ci vuoi raccontare in linea di massima quali sono gli adempimenti fiscali a cui bisogna fare particolare attenzione.

Risposta:

In caso di vendita occorre fare attenzione alla dichiarazione sulle plusvalenze perché mentre in Italia sulla base dell’articolo 67 le plusvalenze sono esonerate quando sono state realizzate oltre i 5 anni, in Francia in realtà l’esonero avviene dopo 30 anni. Di fatto ci sono due tipologie di imposte, c’è l’imposta sul reddito che di fatto è il 19 % e viene esonerata al termine dei 22 anni, poi ci sono i cosiddetti prelievi sociali del 7,5 che di fatto sono esonerati al compimento del trentesimo anno. Quindi succede che questi non sono esonerati al termine ma subiscono tutta una serie di abbattimenti a partire dal sesto anno per arrivare all’esonero totale al ventiduesimo e al trentesimo anno. Dato che questi abbattimenti sono più importanti ovviamente negli ultimi anni, è chiaro che vendere un bene dopo 15 anni di detenzione significa pagare le imposte e i prelievi sociali quasi a tariffa piena perché dopo 15 anni gli abbattimenti sono veramente molto molto modesti. Il problema pratico che si crea è che queste dichiarazioni che oggi chiunque può fare, in teoria potrebbe essere anche lo stesso contribuente o il notaio stesso, e che posso citare il nome la 2048 IMM di fatto il notaio richiede ancora l’assistenza da parte degli ex rappresentanti fiscali, dico ex rappresentanti fiscali perché sono stati cacciati dalla Corte di giustizia e quindi in realtà non svolgono più un ruolo ufficiale ma un ruolo semplicemente ufficioso, quindi il notaio per deresponsabilizzarsi affida a questi organismi, che normalmente sono la Sarf e lo Sarf Azure se siamo nell’ambito della Costa Azzurra, a Parigi la Sarf, che operano a livello nazionale. Il problema è che c’è una certa rigidità da parte di questi organismi ad accettare, ad esempio, la deduzione delle spese quindi c’è una certa puntigliosità che fa sì che molto spesso il contribuente, e quindi il venditore in questo caso, venga penalizzato perché non riesce ad avere la deduzione di tutte le spese. Il problema è difficilmente bypassabile perché mentre magari il professionista ma anche io stesso potrei fare dichiarazioni, in realtà succede che il notaio è scelto dalle dell’acquirente e quindi raramente succede che il notaio scelto dall’acquirente possa accettare che un professionista di non sua fiducia o di non sua conoscenza possa effettuare queste dichiarazioni al posto suo o al posto della Sarf. Quindi in sede di vendita si rischia di essere un pò penalizzati e poi c’è un altro aspetto pratico, che consiglio a tutti gli italiani per chiudere, il notaio non ha l’obbligo di spedire copia dell’atto quindi è buona norma in sede di atto chiedere al notaio che una volta registrato e quant’altro possa inviarlo o metterlo comunque a disposizione del contribuente. I tempi per completare tutto l’iter è di un anno e quindi è normale che si debba attendere 10 mesi, 11 mesi, affinché si possa ricevere una copia dell’atto debitamente registrata.

Risposta:

Di questo abbiamo una comune esperienza, ma quindi il calcolo della base imponibile per la plusvalenza, se ho compreso bene, può comprendere una serie di costi che sono stati sostenuti durante il periodo di acquisto dell’immobile e che poi devono essere sostanzialmente certificati all’interno di questo modulo 2048 e quindi è necessario comunque stare attenti a conservare una valida documentazione di tutte le spese che vengono sostenute per l’immobile?

Risposta:

Bisogna conservare tutte le fatture per 30 anni, non solo, ma devono essere in duplice forma perché ovviamente se la fattura è fatta dell’artigiano italiano ma è fatta in 7 quater o con altri codici ovviamente viene rifiutata perché la fattura deve essere emessa con Iva francese quindi l’artigiano che fa il lavoro ha l’obbligo di identificarsi presso l’Ufficio dei nuovi residenti per emettere una regolare fattura con la TVA francese e versare a questa TVA francese. Molto spesso tutte queste fatture o non vengono tenute, perché non si pensa di doverle conservare per trent’anni o non sono state redatte in modo ineccepibile e quindi vengono rifiutate da chi deve fare dichiarazioni. Ovviamente anche io sarei nella stessa situazione se dovessi verificare che queste fatture non sono tenute a regola d’arte, quindi in alternativa rispetto alla documentazione cartacea, per gli immobili costruiti da un certo numero di anni, si può optare per una percentuale. C’è una percentuale del 7,5 che va a sostituire le spese di acquisto, quindi le spese notarili, imposte di registro e quant’altro e c’è un’ulteriore percentuale del 15%, che quindi non è di poco conto, che va a sostituire l’eventuale assenza o inesistenza di spese documentate. Normalmente alla fine si opta praticamente per queste due percentuali, 7,5 sul valore di acquisto per quanto riguarda le spese di acquisto e il 15% per quanto riguarda le spese di manutenzione e di riparazione sostenute nel corso della vita utile del bene.

Domanda:

Chiarissimo. Mauro un’ultima domanda visto che tu sei tra i professionisti italiani quello che ha più esperienza in questo ambito, vuoi dare qualche tuo consiglio a chi ci ascolta che magari trascorrendo una vacanza in Francia pensa di voler acquistare un immobile, quali sono le attenzioni che bisogna avere e come muoversi?

Risposta:

Allora innanzitutto, io direi che sia per quanto riguarda l’acquisto per sé sia per quanto riguarda l’acquisto per la locazione di fare molta attenzione alle agenzie e alla loro serietà. Le agenzie sono normalmente molto ben organizzate e sono molto serie quindi affidarsi veramente a loro perché nella mia lunga esperienza professionale, sono 24 anni che esercito in Francia, non ho avuto mai modo di riscontrare gravi incomptenze. Purtroppo questo è un difetto di partenza ma evitare di andare a cercare le agenzie italiane, evitare di andare a cercare l’avvocato italiano, evitare di andare a cercare necessariamente il notaio che possa parlare italiano perché purtroppo non sempre sono i migliori, quindi bisogna affidarsi all’agenzia francese che magari ha difficoltà comunque ad esprimersi in italiano ma che però è presente sul posto piuttosto che l’italiano che ha fondato l’agenzia, ecc. Altri accorgimenti sono ad esempio non ascoltare un pò troppo magari il notaio che dice di fare necessariamente la società civile, che anche lui non sa nemmeno bene poi qual’è l’utilizzo. Io ho scritto moltissimo sulle società civili e penso che forse neanche i francesi stessi hanno scritto tanto e nel 99% dei casi la sconsiglio. La società civile, che per l’Italia è un oggetto un pò sconosciuto, è una società molto utile a livello di governance, non è uno strumento fiscale, sostanzialmente non cambia molto la fiscalità della persona fisica rispetto alla fiscalità della stessa persona fisica quando è socio di una società civile, questo non cambia molto o nulla, per esempio, in materia di reddito di locazione, non cambia nulla in materia di plusvalenze immobiliari ma cambia in determinati altri casi, tipo a livello di donazione o di successioni dove effettivamente si può risparmiare qualche cosa. Il vero strumento principe per cui dovrebbe eventualmente essere costituita una società civile è a livello di governance. Quindi sostanzialmente nella stragrande maggioranza dei casi io sconsiglio la costituzione di una società civile immobiliare e consiglio invece di acquistarlo in nome proprio. È chiaro che occorre fare delle attenzioni, ad esempio se i genitori vogliono far entrare dei membri della famiglia o altri all’interno dell’immobile, non bisogna presentarsi certamente davanti al notaio dicendo di voler intestare l’immobile al 25% a tutti quanti compresi i figli, magari figli che hanno vent’anni e che non hanno reddito, perché viene considerata una donazione travestita quindi tutte le volte che si vuole fare un acquisto in Francia è bene fare una donazione con un atto notarile in Italia con data certa in Italia e trasferire le somme sul conto dei figli e i figli con queste somme regolarmente dichiarate partecipano all’acquisto dell’immobile. Queste sono un pò alcune astuzie che io mi permetto di dare perché troppo spesso ho visto problemi di certe famiglie davanti ai notai che poi non riescono a capire il problema che si è generato con il notaio. In Francia, siccome le donazioni e le successioni sono tassate in maniera pesantissima è infatti il paese più tassato al mondo per quanto riguarda i terzi oltre il sesto grado arriviamo addirittura arriviamo al 65%, c’è un’attenzione particolare a tutti i trasferimenti di denaro che possono comportare una donazione, mentre magari in Italia non si ha questo atteggiamento e non si ha questa preoccupazione e quindi involontariamente l’italiano può rischiare di essere coinvolto in queste problematiche. Sempre a questo proposito io consiglio sempre di vedere quale sarà l’esito futuro di questo investimento, perché comunque un giorno bisognerà affrontare purtroppo la problematica successoria e quindi affrontare subito questo problema in parte già in sede di acquisto con uno strumento che dicevo prima e in parte nel durante sfruttando quelle poche possibilità che ci vengono date che però, se ben utilizzate, possono essere utili. Le possibilità sono quelle di utilizzare lo strumento dello smembramento della proprietà tra l’usufrutto e la nuda proprietà e facendo delle donazioni sistematiche nei limiti di quello che la legge attualmente consente, attualmente 15 anni ma precedentemente era anche 10 e non è detto che in futuro si ritorni a questi livelli. Quindi sfruttare questo per ridurre se non azzerare il momento del trapasso generazionale tra i membri della stessa famiglia.


Tante ottime indicazioni, alcune di quella praticità si vede che vengono da tanta esperienza, quindi grazie di tutte queste dritte, grazie al dottor Mauro Michelini per il tempo che oggi ci ha dedicato. Per chi volesse fare degli approfondimenti potrà trovare anche sul sito www.michelinimauro.it una parte del materiale al quale Mauro ha fatto riferimento. Grazie ancora Mauro.

Grazie a te.

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